Богатые новоприбывшие искажают цены на жилье в Мэдисоне

Ежегодный городской отчет показывает, что арендаторы и потенциальные домовладельцы занижены цены

Эрик Мерфи

1 августа 2023 г.

8:00 УТРА

Согласно черновой версии Обзора жилищного строительства Мэдисона на 2023 год, в последние годы рынок покупки жилья в Мэдисоне стал таким же горячим, как и рынок аренды: конкуренция со стороны новичков с высокими доходами в городе делает владение недвижимостью недоступной для все большего числа жителей Мэдисона. Ежегодный отчет, подготовленный городским Департаментом планирования, общественного и экономического развития для отслеживания тенденций на рынке жилья, также показывает, что арендаторы с низкими доходами вытесняются из Мэдисона, в то время как многие другие увеличивают свои бюджеты на квартиры, которые они не могут себе позволить.

«Меня очень беспокоит информация, содержащаяся в этом отчете», — сказал Олд. Кристен Слэк после того, как проект отчета был представлен 27 июля городскому комитету по жилищной стратегии. «Средний доход в регионе растет, но в основном среди людей с самыми высокими доходами; мы теряем семьи с более низкими или более скромными доходами, которые покидают город; стоимость домов стремительно растет, что усугубляет неравенство в благосостоянии; и у вас есть домохозяйства с более высокими доходами, которые потребляют недостаточно [арендуют или покупают более доступные квартиры]…. Это всего лишь рецепт, который выглядит не очень хорошо».

«В последнее время мы наблюдаем очень высокий процент домохозяйств с высокими доходами, переезжающих в город», — сказал Мэтт Фратер, специалист по развитию местного сообщества и соавтор отчета вместе с планировщиком Колином Пунтом. Это давление на рынок привело к тому, что покупатели предлагали в среднем на 6-7% цену выше запрашиваемой. «Если вы ищете дом за 415 000 долларов, это примерно на 25 000–30 000 долларов больше, чем просят».

Конкуренция стала настолько жесткой, что покупатели начали сдавать в аренду дома на одну семью. Согласно отчету, в котором отмечается, что эти более крупные дома обычно арендуют семьи с детьми, примерно каждый пятый дом в Мэдисоне, доступный для аренды (1100 или около того), был передан в собственность с 2020 года. Slack попросил сотрудников предоставить дополнительные данные, которые могли бы помочь определить, с большей вероятностью покидают город семьи с более крупными домохозяйствами.

В докладе говорится, что средний дом в Мэдисоне для большинства недоступен. Средняя семья арендатора в Мэдисоне, желающая купить дом, может позволить себе покупную цену в размере 198 000 долларов, средняя семья в Черном Мэдисоне может позволить себе дом за 159 000 долларов, а средняя белая семья в Мэдисоне - дом за 317 000 долларов. Ни одна из этих цифр не приблизилась к средней цене дома в Мэдисоне, которая сейчас превышает 400 000 долларов.

А для некоторых, желающих купить дом, поиск более дешевых вариантов за пределами города не всегда является возможным. «Я буду откровенна и честна: существует множество причин, по которым цветные семьи хотят оставаться в черте города», — сказала Белинда Томас, член комитета и консультант по недвижимости Alvarado Group. «Это связано не только с транспортировкой, это также связано с комфортом и признанием. В Мэдисоне больше сообщества, чем в сельской местности».

Около четверти домохозяйств, владеющих жильем, обременены расходами на жилье — это означает, что они платят более 30% своего дохода на эти расходы, которые город и другие используют в качестве ориентира доступности — и половина всех арендаторов, причем оба цифры растут с 2019 года. Согласно отчету, средний арендатор в Мэдисоне может позволить себе совокупную арендную плату и коммунальные услуги в размере около 1170 долларов в месяц, в то время как средняя арендная плата в Мэдисоне составляет около 1570 долларов, по данным RentCafe, и эта цифра подскочила на 14% в прошлом году, что является самым большим показателем. увеличение любого крупного города США.

Город старается идти в ногу с рынком. По данным Housing Snapshot, городское финансирование субсидировало почти каждое пятое новое арендуемое жилье, построенное с 2016 года, всего более 2100.

Однако острая конкуренция по-прежнему грозит многим вынужденным переселением. Для более чем 11 000 арендаторов арендная плата настолько высока, что ни одно доступное жилье в городе не может позволить себе их доход. Это число росло из года в год, «это означает, что больше арендаторов попали в категорию малообеспеченных, чем количество квартир, созданных по этой цене». И хотя вакансий везде мало, рынок жилья с низкой и средней стоимостью еще более ограничен, что «непропорционально влияет на домохозяйства с низкими доходами, поскольку они конкурируют с домохозяйствами с более высокими доходами за те же самые единицы жилья».